Calcula la plusvalía municipal (IIVTNU) en España con los dos métodos vigentes desde el DL 26/2021: objetivo y real. Toma el menor de ambos.
Base imponible = valor catastral del suelo × coeficiente
Base imponible: —
Cuota = base imponible × tipo impositivo / 100
Cuota objetiva: —
Ganancia total = precio venta − precio compra
Ganancia total: —
Cuota = ganancia × tipo impositivo / 100
Cuota real: —
Preguntas frecuentes
¿Qué es la plusvalía municipal?
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es un tributo local que grava el aumento del valor del suelo cuando se transmite un inmueble urbano. Lo regulan los ayuntamientos dentro del marco estatal.
¿Quién paga la plusvalía?
En una compraventa paga el vendedor. En donaciones, herencias y permutas paga el beneficiario, es decir, quien recibe el inmueble. Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza fiscal con tipos impositivos y bonificaciones, por lo que conviene revisar la normativa local antes de presentar la autoliquidación.
¿Qué cambió con la STC 182/2021 y el DL 26/2021?
Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 que anuló el método de cálculo anterior, el Real Decreto-Ley 26/2021 introdujo dos métodos: el objetivo, con coeficientes por años desde la adquisición, y el real, basado en la plusvalía efectivamente generada. El contribuyente puede elegir el que le resulte menos gravoso.
¿Si no hay ganancia hay que pagar?
No. Si la diferencia entre el precio de venta y el de compra es cero o negativa, no hay hecho imponible y no se paga plusvalía. Esta doctrina viene también de la STC 59/2017, que declaró inconstitucional gravar transmisiones con pérdidas reales. Hay que acreditarlo con escrituras.
¿Dónde encuentro el valor catastral del suelo?
En el recibo del IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) aparece desglosado entre valor del suelo y valor de la construcción. También puedes consultarlo en la sede electrónica del Catastro introduciendo la referencia catastral del inmueble o mediante certificado catastral.
El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, es un tributo local que grava el aumento del valor del suelo cuando se transmite un inmueble urbano. Tras la sentencia del Tribunal Constitucional 182/2021 que anuló el método de cálculo anterior, el Real Decreto-Ley 26/2021 introdujo dos métodos: el objetivo, que parte del valor catastral del suelo multiplicado por un coeficiente según los años transcurridos desde la adquisición, y el real, basado en la plusvalía efectivamente generada entre el precio de compra y el de venta. El contribuyente puede elegir el método que le resulte menos gravoso. Además, si la transmisión se hace con pérdidas (ganancia negativa) no hay hecho imponible y no se paga el impuesto, conforme a la jurisprudencia del TC. La calculadora aplica ambos métodos, muestra el desglose y calcula la cuota con el menor de los dos. Los coeficientes y tipos impositivos reales los fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, así que los valores aquí son aproximados.